武汉瑞安天地房地产发展有限公司

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分拆新天地上市 瑞安系兼并重组进行时(二)

分拆向市场“甩包袱”

  将上海老弄堂改造成与外滩、徐家汇齐名的上海地标新天地,曾让罗康瑞一举成名。但这些投入巨资但回报甚少的商业地产项目,于瑞房而言就像是“烫手山芋”,而分拆上市更像是向市场“甩包袱”。

  近年,瑞房将“新天地”在武汉、重庆、佛山、大连等全国多个城市加以复制开发。像武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等“天地系列”的项目,均是超过100万平方米规模的大型综合体,目前均在同时进行分期的开发。

  尽管,瑞房以低廉价格获得这些旧改项目,但因为前期投入资金大、周期长,资金周转缓慢,这些旧改项目让瑞房开始感到“消化不良”。

  同时,这些位于城市核心地段的旧城改造项目,使得瑞房付出了高额的动迁费用。谈及旧改时,罗康瑞透露,过去几年瑞房在拆迁投入上的资金高达120亿元。未来,太平桥和瑞虹新城这两个项目后续还将投入超过39亿元,才能完成全部的动迁工作。

  瑞虹新城和太平桥地区是瑞房在上海的两个旧改项目,由于拆迁工作困难重重,两个项目的进展一直非常缓慢。为解决资金难题,2012年,瑞房先后进行了多次融资。

  据公告资料,多笔所融的资金,大部分均用于在建项目以及偿还债务。

  此外,瑞房将旗下重庆天地3幢“5A”写字楼通过平安信托,获得17.5亿元的融资。11月底,还有消息指瑞房为旗下的上海太平桥项目,正向新加坡大华银行寻求一笔3年期的贷款。

  瑞安的开发模式一直是“以商养住”,即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营,以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值,使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

  但由于商业地产项目投入过多的资金和精力,让瑞房在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年,看着逐渐复苏的市场,瑞房却因为无货可卖而干着急。今年1月7日,瑞房对外发布盈利预警,2012年的经营溢利,将比2011年明显下调,没有达成120亿元的全年销售目标。记者在摩根大通一份研报中看到,该行指瑞房2012年实现的合同销售额为人民币57亿元,相比2011年84.84亿元的销售收入,业绩大幅下跌47%。

  瑞房的盈利大幅下降,主要是因为全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢,原本于2012 年下半年交付的多个项目,最终延期至2013年才能交付。

  对于盈利预警,罗康瑞也表示,通过分拆上市,把商业项目的开发和运营进行分离,加快瑞房的运转效率。

  还需进一步重组

  除了给瑞房和中国新天地重新定位,罗康瑞还需进一步将瑞安系重组,使业务分工更为合理化。

  因为一旦新天地成功分拆上市,瑞安系将拥有瑞房、瑞安建业(00983.HK)以及新天地三家上市公司。其中,因为瑞房与瑞安建业的业务存在交叉重叠,一直被市场认为会产生同业竞争。

  瑞安建业是瑞安集团最早上市的公司,原主要业务是从事建筑、水泥以及房地产投资业务。由于业务分散,瑞安建业从2011年开始谋求转型,将总部从香港迁至上海,转战内地的房地产开发,核心业务主要集中在特殊房地产项目(烂尾楼收购)和知识型社区(如科技创意园)。

  瑞安建业收购的烂尾楼项目开发,也包含商业地产、酒店以及住宅公寓。此外,瑞安建业也自持运营管理一些收租商业物业。

  一位熟悉瑞安系的上海地产人士向记者表示,市场有对瑞安建业旗下收租物业注入到中国新天地的预期。

  因瑞安管理层曾表示,计划注入到中国新天地的资产并不局限于新天地系列,按照中国新天地的商业地产公司的定位,瑞安建业可能会将旗下的收租物业出售给中国新天地。

  此外,这位地产人士还指出,瑞房旗下的上海“创智天地”以及大连天地,均是知识型地产项目,则更适合归类到瑞安建业中去。

  对于公司分工问题,罗康瑞曾经表示,尽管管理层对内部的分工了解,但市场对于两家公司分工不清楚,则会对公司股价造成影响,因此希望对集团业务进行重组来解决这个问题。但过去两年,瑞安高层一直没有对外公布具体的整合思路。但值得注意的是,2006年罗康瑞成立瑞房,并从瑞安建业中分拆出来独立上市。瑞安建业一直持有瑞房的股份,但近年来,瑞安建业一直在向瑞安集团逐步地出售其所持的瑞房股份。

  市场预期,瑞安建业还会继续将剩下的股权全部出售给瑞安集团。此举也表明,瑞安管理层有意厘清集团与上市公司之间的持股结构。

  此外,瑞安建业一直在不断调整自身的主营业务,寻找符合长期稳定的商业模式。2012年以来,瑞安建业都在试图剥离盈利不佳的水泥业务,对外出售其持有的拉法基瑞安水泥有限公司的45%的股权。目前,瑞安建业还与全球豪华连锁酒店四季酒店合作,尝试高端服务式住宅公寓。

  瑞安建业行政总裁黄勤道曾对媒体透露,该公司在2014年之前会以烂尾楼项目为主,但在下一个3年计划则以知识型社区的开发为主。

  但一切都还千头万绪,如何将三家公司进行合理的错位经营,将考验瑞安集团管理层智慧。